【2026年1月最新】 東山駅 （京都市営地下鉄東西線） の中古マンション相場レポート

京都府の不動産事情に精通したアドバイザーとして、京都市営地下鉄東西線「東山駅」周辺の中古マンション市場と住環境について、独自の視点で分析したレポートをお届けいたします。

1. 市場での立ち位置：洗練されたアッパーミドル・ゾーン

東山駅周辺の相場は、路線内では上位グループに位置しており、京都市中心部の華やかさと落ち着きを兼ね備えたアッパーミドルな価格帯となっています。
収益力を示す指標（PER）は30倍台前半となっており、これは賃料収入を目的とした投資用というよりも、実際の住み心地や「京都の文化圏に住まう」というステータスを重視した実需向きの傾向が強いことを示しています。資産としての安定感と、豊かな生活環境のバランスが非常に取れたエリアと言えるでしょう。

2. 住環境の深堀り：文化と日常が溶け合う街

駅を降りると、そこには京都らしい情緒が広がっています。最大の特徴は、徒歩圏内に京都国立近代美術館や京都市京セラ美術館が集まる「岡崎エリア」を擁している点です。
* お買い物: 日常の食卓を支えるのは、駅近のスーパーフレスコ 東山三条店。また、レトロな雰囲気が魅力の古川町商店街では、対面販売ならではの温かな買い物体験が楽しめます。
* 自然・憩い: 休日には、広大な敷地を持つ岡崎公園でのんびり過ごすことができます。平安神宮の大鳥居を望むこのエリアは、観光地でありながら市民の憩いの場としても深く愛されています。
* 地理的特徴: 駅周辺は平坦で歩きやすく、自転車での移動もスムーズです。一方で、少し歩けば東山の山並みが迫り、四季の移ろいを肌で感じることができます。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

このエリアを特におすすめしたいのは、DINKSやアクティブシニアの方々です。
地下鉄一本で中心部の「烏丸御池」まで数分という利便性を持ちつつ、仕事終わりや休日には鴨川のほとりを散策したり、祇園エリアで上質な食事を楽しんだりする。そんな「職住近接」と「文化的なゆとり」を両立したい方に最適です。また、落ち着いた教育環境を求める子育てファミリーにとっても、本物に触れる機会が多いこの環境は、代えがたい教育的価値をもたらすでしょう。

4. 資産性の展望：希少性が守る将来価値

京都中心部は厳しい景観条例により、新しい建物の高さやデザインが制限されています。特に東山周辺は開発可能な土地が限られているため、中古マンションの希少性は極めて高い状態が続いています。劇的な価格上昇よりも、価値が下がりにくい資産価値の維持が期待できるエリアであり、将来にわたって安心感を持って所有できるのが大きな強みです。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

東山駅周辺は、単なる「便利な街」ではありません。京都が数百年かけて育んできた文化の息吹を、日常の一部として取り込める唯一無二の場所です。歴史的な情緒と現代の利便性、その両方を妥協したくないという価値観をお持ちの方にとって、この駅での住まい選びは、人生をより豊かに彩る幸せな選択になると確信しております。