【2026年1月最新】 椥辻駅 （京都市営地下鉄東西線） の中古マンション相場レポート

京都の不動産事情に精通したアドバイザーとして、京都市営地下鉄東西線「椥辻（なぎつじ）駅」周辺の中古マンション市場について、プロの視点から詳しく分析・解説させていただきます。

1. 市場での立ち位置：手が届きやすい「実需の穴場」

椥辻駅エリアのマンション相場は、東西線全線の中でも非常にリーズナブルな価格帯に位置しています。京都市中心部の「京都市役所前」や「烏丸御池」といったトップクラスのエリアが、一般のご家庭には手の届きにくい水準まで上昇している中、椥辻駅周辺は3,000万円台前半という、非常に現実的でコストパフォーマンスに優れた選択肢となっています。

収益力を示すPER（収益価格比率）は15倍台後半と、路線内でも特に低い水準です。これは、投資的な投機マネーによる価格高騰が抑えられており、実際に住むための「実需向け物件」として非常に健全な市場であることを物語っています。「無理のない予算で、ゆとりある暮らしを手に入れたい」という方にとって、まさに穴場ゾーンと呼べる場所です。

2. 住環境の深堀り：山科区の「行政と商業の拠点」

椥辻駅は山科区のほぼ中央に位置し、駅を降りてすぐに山科区役所がある「区の中心地」です。周辺は平坦な地形で、山科エリア特有の坂道も少なく、自転車やベビーカーでの移動が非常にスムーズなのが大きな特徴です。

生活利便性についても申し分ありません。2019年にオープンしたイオンタウン山科椥辻には、スーパーの「ダイエー」や飲食店、クリニックなどが入り、日々の買い物はここだけで完結します。さらに、深夜まで営業しているドン・キホーテ 山科店や、地元の方に愛されるマツヤスーパー 椥辻店など、商業施設が駅徒歩圏内に集結しています。また、少し足を伸ばせば緑豊かな椥辻中央公園があり、都会的な便利さと落ち着いた住環境が絶妙なバランスで共存しています。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

このエリアを特におすすめしたいのは、子育てファミリー層です。
地下鉄一本で「烏丸御池」や「三条京阪」へ20分圏内でアクセスできるため、市内中心部への通勤も快適。休日は近隣の公園で子どもを遊ばせたり、平坦な道を家族で散歩したりと、穏やかな生活がイメージできます。また、資産価値が安定しているため、将来的な住み替えを検討しているDINKSの方にとっても、初期費用を抑えつつ利便性を享受できる賢い選択となるでしょう。

4. 資産性の展望：安定した「生活拠点」としての価値

椥辻駅周辺は、すでに行政機能や商業施設が整った「成熟した街」です。爆発的な価格上昇の可能性は低いものの、区役所があるという事実は街の安定性を裏付けており、賃貸需要も根強く、大きく価値が下落するリスクが低いエリアといえます。今後も地域の中心地としての役割は変わらないため、資産価値の維持という点では、非常に安心感があります。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

椥辻駅は、華やかな観光地やブランドエリアではありません。しかし、「毎日の買い物に困らず、通勤が便利で、かつ家計に優しい住まい」を求める方には、これ以上ないほど幸せな選択肢となります。背伸びをせず、等身大の京都暮らしを謳歌したい。そんな堅実で賢明な住まい選びをされる方に、心からおすすめしたい街です。