【2026年1月最新】 十条駅 （京都市営地下鉄烏丸線） の中古マンション相場レポート

京都市内での住まい探しにおいて、利便性とコストパフォーマンスを両立させたい方に、ぜひ注目していただきたいのが「十条駅」エリアです。京都駅の南側に位置し、落ち着いた住環境と抜群のアクセスを誇るこの駅の魅力を、不動産アドバイザーの視点から徹底解説いたします。

1. 市場での立ち位置：圧倒的な「実需向け」の穴場ゾーン

地下鉄烏丸線内において、十条駅周辺の相場は3,000万円台前半となっており、路線全体で見ると非常にリーズナブルな価格帯に位置しています。特筆すべきは収益力を示すPERで、中心部が30倍を超える中で、このエリアは10倍台後半に留まっています。これは、価格が過度に高騰しておらず、賃料とのバランスが取れた「割安感」のある、実需（実際に住むこと）に非常に適したエリアであることを示しています。

2. 住環境の深堀り：フラットな地形と充実の生活施設

駅周辺は平坦な道が続き、自転車での移動やベビーカーでの外出もストレスがありません。生活利便性も高く、食料品の買い物には万代 京都南店や、24時間営業で心強いフレスコ 十条店などが日常の頼れる味方になります。
また、少し足を伸ばせば鴨川の河川敷が広がり、ジョギングや散歩に最適です。近隣には八条公園などの憩いの場もあり、都会の利便性を享受しながらも、空が広く開放的な雰囲気を感じられるのがこのエリアの特徴です。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

- 子育てファミリー・DINKS: 京都駅までわずか2駅という近さは、新幹線利用や百貨店での買い物に大変便利です。3,000万円台という価格帯は、市内中心部では難しい「広めの中古マンション」を検討できる大きなメリットがあります。
- 通勤者: 京都駅経由で大阪方面へのアクセスも良く、任天堂本社をはじめとする周辺の企業に勤務される方にとっても、職住近接を叶える理想的な立地です。

4. 資産性の展望：進む再開発と安定感

これまで京都駅の南側は「下町」のイメージが強かったものの、近年は京都市による「南部創造」の取り組みや、京都駅南口周辺の整備により、着実に街の景観が整いつつあります。世界的な企業である任天堂のお膝元であることも、エリアとしての格と安定感を支える大きな要因です。派手な値上がりは期待しすぎずとも、生活基盤がしっかりしているため、将来的な資産価値の維持も期待できる安定したエリアと言えるでしょう。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

十条駅エリアは、「ブランド力よりも、日々の暮らしの質とゆとりを大切にしたい方」にとって、京都府内でも最高クラスの選択肢となります。華やかな中心部の喧騒から少し離れ、手の届きやすい価格で賢く住まいを手に入れたいという方は、ぜひ一度この街を歩いてみてください。派手さはありませんが、住むほどにその「ちょうど良さ」を実感していただけるはずです。