【2026年1月最新】 烏丸御池駅 （京都市営地下鉄烏丸線） の中古マンション相場レポート

京都の不動産市場に精通したアドバイザーとして、京都市営地下鉄烏丸線の要衝である「烏丸御池駅」周辺のマンション市場について詳しく分析させていただきます。

1. 市場での立ち位置

烏丸御池駅は、京都市内を南北に貫く烏丸線と、東西を結ぶ東西線が唯一交差する「京都のヘソ」とも言える場所です。今回のデータにおいても、相場は6,000万円台後半と路線内でトップクラスの価格帯に位置しています。PERは30倍台前半となっており、周辺駅と比較しても高い水準です。これは、単なる収益物件としての価値以上に、京都の中心部に住むという「ステータス」や「希少性」が価格に反映されている証拠です。投資効率を重視するよりは、資産価値の維持と圧倒的な利便性を求める実需層に支持されているエリアといえます。

2. 住環境の深堀り

駅周辺は、洗練されたオフィス街と歴史ある京町家が共存する、京都随一の美しい街並みが広がっています。地形は非常に平坦で、坂道を気にせず歩けるのも大きな魅力です。
利便性については、24時間営業のフレスコ 御池店や、地元の新鮮な野菜が手に入る京都八百一本館など、質の高いスーパーが点在しており、日常の買い物に困ることはありません。また、旧京都中央電話局をリノベーションした複合施設新風館には、お洒落なショップや映画館が入っており、都会的な休日をすぐそばで楽しめます。治安も非常に安定しており、中京区の行政の中心である中京区役所も徒歩圏内にあるため、各種手続きもスムーズです。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

このエリアは、特に共働きのDINKSや、豊かなセカンドライフを送りたいシニア層に最適です。
- DINKS: 職住近接を叶えつつ、仕事帰りには三条通沿いの隠れ家的なレストランでディナーを楽しむなど、大人のアーバンライフを謳歌できます。
- シニア層: 医療機関が充実しており、地下鉄2路線の利用で京都駅や病院へのアクセスも抜群です。
また、学区としての人気も高く、教育熱心な子育てファミリーにとっても、京都御苑という広大な公園が散歩コースになる環境は代えがたい魅力でしょう。

4. 資産性の展望

烏丸御池エリアは、景観条例による建物の高さ制限が厳しく、大規模なマンション開発が難しい地域です。そのため、供給が限られており、中古市場での希少性は極めて高い状態が続いています。街としての成熟度は既に完成の域に達していますが、周辺では小規模ながらも質の高い再開発やリノベーションが常に行われており、今後も資産価値が大きく崩れるリスクは低いと予測されます。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

烏丸御池駅周辺のマンションは、決して割安な買い物ではありません。しかし、京都の利便性をフルに享受しながら、落ち着いた環境で暮らすという「生活の質」は、他の駅では得られない唯一無二のものです。「時間は何よりも大切であり、住まいは確かな資産であってほしい」という価値観をお持ちの方にとって、この地を選ぶことは、人生における最良の選択の一つになるはずです。