【2026年1月最新】 伏見桃山駅 （京阪本線・鴨東線） の中古マンション相場レポート

京都府の不動産事情に精通したアドバイザーとして、京阪本線「伏見桃山駅」周辺の中古マンション市場と住みやすさについて、独自の視点で分析したレポートをお届けします。

1. 市場での立ち位置：バランスの取れた「実需層の味方」

伏見桃山駅周辺のマンション相場は、京阪沿線全体で見ると中位からややリーズナブルな価格帯に位置しています。京都市中心部の三条や祇園四条エリアが観光・投資需要によって価格が高騰しているのに対し、このエリアは3,000万円台半ばという、実際に住まわれる方が検討しやすい現実的な価格水準を維持しています。

また、収益力を示すPER（収益還元価値）は10倍台後半となっており、沿線内では標準的な数値です。これは、物件価格に対して家賃相場が安定していることを示しており、過度なプレミアムが乗っていない割安感のある実需向けエリアと言えるでしょう。

2. 住環境の深堀り：活気と歴史が共存するフラットな街

駅を降りてすぐに広がるのは、伏見区のシンボルとも言える「伏見大手筋商店街」です。屋根付きのアーケードには活気ある店舗が並び、雨の日でも濡れずに買い物が楽しめます。食料品なら、高品質な食材が揃う「Pantry（パントリー）京都伏見店」や、日用品に便利な「イオン伏見プラザ店」など、生活利便施設が駅徒歩圏内に凝縮されています。

地形としては、駅西側は非常に平坦で歩きやすく、ベビーカーを利用する子育て世代やシニア層にも優しい環境です。一方で東側へ進むと、歴史情緒あふれる酒蔵の街並みや、広大な敷地を誇る「伏見桃山城運動公園」があり、四季折々の自然を身近に感じることができます。また、救急指定病院である「伏見岡本病院」などの医療機関も充実しており、万が一の際も安心です。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

- 子育てファミリー・DINKS: 近隣の近鉄京都線「桃山御陵前駅」も至近で、京都駅や奈良方面へのアクセスも抜群の「ダブルアクセス」が大きな魅力です。共働き世帯にとって、通勤利便性と商店街での時短買い物の両立は、生活の質を大きく向上させてくれるはずです。
- シニア層: 坂道が少なく、病院、銀行、スーパーがすべて駅前の平坦なエリアに揃っているため、車を手放した後の生活も非常にスムーズです。

4. 資産性の展望：確かな需要に支えられた安定感

伏見桃山エリアは、古くからの城下町・宿場町として成熟しており、今後急激に街の個性が失われる心配がありません。大規模な再開発こそ少ないものの、その分、街の雰囲気が安定しており、資産価値の下落リスクが低いエリアと言えます。京都らしい情緒と、生活の実利が高度に調和しているため、将来的に売却や賃貸に出す際も、幅広い層からの需要が期待できるでしょう。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

伏見桃山駅は、中心部の華やかさよりも、「日々の暮らしの質」と「納得感のある価格」を重視する方に最適な選択です。歴史ある酒蔵の香りと、商店街の活気に包まれたこの街は、長く住むほどに愛着が湧くことでしょう。華美すぎず、それでいて不便を感じさせない、京都でも屈指のコストパフォーマンスに優れた良質な住環境がここにあります。