【2026年1月最新】 伏見稲荷駅 （京阪本線・鴨東線） の中古マンション相場レポート

京都府の不動産事情に精通したアドバイザーとして、京阪本線「伏見稲荷駅」周辺の中古マンション市場と住環境について、詳細な分析レポートをお届けします。

1. 市場での立ち位置：抜群のコストパフォーマンスを誇る「実需の穴場」

伏見稲荷駅周辺のマンション相場は、京阪本線・鴨東線内ではリーズナブルな価格帯に位置しており、全体の中では下位グループに分類されます。京都市内の中心部である三条や神宮丸太町エリアが非常に高額な設定となっている中で、このエリアは2,000万円台後半から3,000万円台前半という、現実的で手の届きやすい価格帯を維持しています。

収益力を示すPER（収益価格比率）は10倍台後半となっており、路線の平均や中心部と比較すると割安感が際立っています。これは、単なる投資目的の物件というよりも、実際に住むための実需向け物件としての価値が高いことを示しています。賃料に対する物件価格のバランスが良いため、将来的に賃貸に出す可能性を考慮しても、非常に健全な資産形成が期待できるエリアと言えるでしょう。

2. 住環境の深堀り：観光地の華やかさと落ち着いた生活圏の共存

駅周辺は、世界的な観光地である「伏見稲荷大社」の門前町としての活気と、一歩裏路地に入った際の静かな住宅街という二つの顔を持っています。地形は駅周辺から西側にかけては平坦で、自転車での移動もスムーズです。

日々の買い物環境も整っています。食料品の買い出しには、駅前のデイリーカナートイズミヤ 伏見稲荷店や、少し足を伸ばした場所にあるフレスコ 勧進橋店が便利です。また、地元密着型の伏見稲荷商店街では、観光客向けの店だけでなく、昔ながらの豆腐店や惣菜店も残っており、京都らしい情緒を感じながら買い物を楽しめます。お子様がいらっしゃるご家庭には、広々とした遊具のある稲荷公園（踊り場公園）が、憩いの場として親しまれています。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

このエリアを特におすすめしたいのは、「共働きのDINKS層」や「コストを抑えて京都ライフを楽しみたい子育てファミリー」です。

* 通勤の利便性: 京阪本線で「祇園四条」や「三条」まで10分圏内、さらには徒歩圏内のJR奈良線「稲荷駅」を利用すれば京都駅へもわずか数分でアクセス可能です。大阪方面への通勤も、丹波橋での特急乗り換えにより非常にスムーズです。
* 休日の過ごし方: 朝の観光客が少ない時間帯に「千本鳥居」を散歩したり、近隣の龍谷大学周辺のリーズナブルな飲食店を巡ったりと、充実した休日を過ごせます。

4. 資産性の展望：観光ブランドに支えられた「底堅さ」

伏見稲荷エリアは、既に街としての成熟度が高く、大規模な再開発の余地は限られています。しかし、「伏見稲荷」という世界的なブランド力は不変であり、周辺の住宅需要が急落するリスクは低いと考えられます。
特に、近年は周辺で小規模なデザイナーズマンションやホテルの建設が進んでおり、街の景観が整いつつあります。資産価値の急騰は見込みにくいものの、低いPERが示す通り「下値が堅い」エリアであるため、長期間安心して所有できる物件が多いのが特徴です。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

伏見稲荷駅周辺は、京都らしい風情を日常に感じつつ、生活利便性と価格の安さを両立させたい方に最適な場所です。「中心部の高騰には手が届かないが、利便性は妥協したくない」という賢実な選択をされる方にとって、このエリアの中古マンションは非常に満足度の高い選択になるはずです。

観光地の喧騒が気になる方は、駅から少し西側の住宅街エリアを重点的に探されることをおすすめいたします。そこには、驚くほど静かで穏やかな京都の日常が広がっています。