【2026年1月最新】 東福寺駅 （京阪本線・鴨東線） の中古マンション相場レポート

京都府の不動産事情に精通したアドバイザーとして、京阪本線・JR奈良線の2路線が利用可能な「東福寺駅」周辺の中古マンション市場を徹底分析いたします。

1. 市場での立ち位置：利便性と価格の「絶妙なバランス」

東福寺駅エリアのマンション相場は、京阪本線内では3,000万円台後半に位置しており、路線全体で見ると中位グループ（ミドルクラス）に属します。三条や祇園四条といった7,000万円を超える「トップクラス」のエリアに比べると、ぐっと手が届きやすい価格帯でありながら、京都市内中心部へのアクセスの良さを維持しているのが最大の特徴です。

収益力を示すPERは20倍前後となっており、これは路線内の平均的な数値に比べると「実需（住むための購入）」と「投資的側面」のバランスが取れた数値です。極端に割高感はなく、貸し出した際の賃料収入も一定程度見込めるため、将来的な住み替えも視野に入れやすい資産価値の安定したエリアと言えるでしょう。

2. 住環境の深堀り：古都の情緒と暮らしやすさ

駅周辺は、京都屈指の紅葉の名所である東福寺のお膝元であり、歴史的な情緒が色濃く残る落ち着いた街並みです。
* 買い物環境: 日常の食卓を支えるスーパーとして、駅のすぐ近くにフレスコ 東福寺店があり、お仕事帰りのお買い物に非常に便利です。
* 自然・公園: 休日のお散歩には、広大な境内を持つ東福寺はもちろん、地域の方の憩いの場である本町公園や、開放感あふれる鴨川沿いの散策路も徒歩圏内です。
* 地形と治安: 駅の東側は東山連峰の麓に向かって緩やかな坂道がありますが、西側は平坦な道が続きます。観光地であるため人目が適度にあり、夜間の帰宅時も安心感があるのが魅力です。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

このエリアを特におすすめしたいのは、DINKS（共働き夫婦）や、静かな環境を好む子育てファミリーです。
* 通勤の利便性: JR奈良線を使えば「京都駅」までわずか1駅（約2〜3分）、京阪本線を使えば「祇園四条駅」や「淀屋橋駅（大阪）」方面へもスムーズです。京都・大阪のどちらへも通勤しやすく、共働き世帯には非常にタイパ（タイムパフォーマンス）の良い立地です。
* 休日の過ごし方: 朝の静かな時間に東福寺を散策したり、少し足を伸ばして三十三間堂や京都国立博物館を訪れたりと、京都の文化を日常の一部として享受する贅沢なライフスタイルが叶います。

4. 資産性の展望：京都駅至近という強み

東福寺駅周辺は、大規模な再開発こそ少ないものの、供給されるマンションの数には限りがあり、その「希少性」が価格を支えています。何より、日本屈指のターミナルである「京都駅」から1駅という立地は、不動産市場において強力な下支え効果を発揮します。
今後、京都駅周辺の整備がさらに進むことで、その恩恵を直接受ける周辺エリアとして、資産価値は底堅く推移するものと予測されます。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

東福寺駅エリアは、「京都らしい風情」と「現代的な利便性」を、割安感のある価格設定で手に入れられる非常に賢い選択肢です。
華やかな繁華街よりも、少し落ち着いた場所で自分たちの生活を大切にしたい、かつ将来的なリセールバリューも疎かにしたくないという「賢実（かしこく実利的）な価値観」をお持ちの方にとって、この上ない幸せな住まいとなるはずです。

ぜひ一度、四季折々の表情を見せるこの街を歩いて、その空気感を感じてみてください。