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【2026年1月最新】 二条駅 （山陰本線<嵯峨野線>） の中古マンション相場レポート

AI推定価格（70㎡/築20年）

6,095万円
マンションPER 28.9 倍
算出条件について

70㎡ / 3LDK / 築20年 / 徒歩10分 / 10階建の5階部分 / 南向き / リノベなし

上記条件（所有権、総戸数50戸、管理費1.5万/修繕積立1万）のマンションを想定し、AIが算出した推定成約価格です。

AIが教える二条駅の資産価値・住環境

京都府の不動産事情に精通したアドバイザーとして、山陰本線（嵯峨野線）の中でも屈指の人気を誇る「二条駅」周辺の中古マンション市場について、詳しく解説させていただきます。

1. 導入：市場での立ち位置


二条駅周辺は、嵯峨野線内でもトップクラスの価格帯を維持しているエリアです。相場は5,000万円台前半、収益性を示すPERは20倍台後半となっており、路線内では非常に価値の高いアッパー層向けのポジションに位置しています。
この高いPERは、単純な利回り以上に「住み心地の良さ」や「ステータス」が評価されている証拠です。投資物件としての側面よりも、将来にわたって価値が落ちにくい実需向けの優良資産として、非常に安定した人気を誇っています。

2. 住環境の深堀り


駅周辺は、歴史ある京都の風情と近代的な利便性が高いレベルで融合しています。
駅の西側には映画館や飲食店が入る大型商業施設BiVi二条があり、休日も駅前で充実した時間を過ごせます。また、日常の買い物には深夜まで営業しているライフ二条駅前店が非常に便利です。
さらに、駅から少し歩くと活気あふれる京都三条会商店街があり、古き良き個人店と新しいカフェが並ぶ独特の魅力に触れることができます。
地形は平坦で、坂道がほとんどないため自転車での移動もスムーズです。駅周辺の歩道もしっかり整備されており、夜間でも街灯が多く治安の良さが際立っているのも特徴です。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ


このエリアは、特に子育てファミリーや、職住近接を求めるDINKSの方々におすすめです。
JRと京都市営地下鉄東西線の2路線が利用できるため、京都駅やビジネス街である烏丸御池方面へのアクセスは抜群です。共働き世帯にとっても通勤ストレスが少ないのは大きなメリットでしょう。
休日は、徒歩圏内にある朱雀公園などの緑豊かなスポットでリフレッシュしたり、二条城周辺を散歩したりと、京都ならではの豊かなライフスタイルが叶います。

4. 資産性の展望


二条駅エリアは、すでに街としての完成度が高い「成熟した街」ですが、京都市中心部への近さと、文教地区としての落ち着きを兼ね備えているため、今後も資産価値が大きく崩れるリスクは低いと考えられます。
大学のキャンパスや病院などの公共施設も集まっており、常に安定した居住需要が見込めることが、このエリアの強みです。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ


二条駅周辺のマンション購入は、「利便性も、静かな環境も、将来の安心も、すべて妥協したくない」という欲張りで賢明な選択をされる方に最適です。
価格帯は決して割安ではありませんが、それに見合うだけの確かな満足感と高い資産性を約束してくれる街です。京都での新しい暮らしを、この誇り高い二条の地でスタートさせてみてはいかがでしょうか。

マーケットサマリー

二条駅エリアの中古マンション相場は、 概ね 300万円 〜 10,800万円 の範囲で推移しています。
以下は、現在市場に出ている物件データをAIが解析し、間取りや築年数ごとの成約想定価格を算出したものです。

間取り別の平均価格・相場表

間取り 平均価格 相場レンジ
1R/1K 623万円 590 〜 650万円
1LDK/2DK 3,293万円 980 〜 6,180万円
3LDK/4DK 6,037万円 3,480 〜 10,500万円
4LDK+ 6,486万円 6,180 〜 7,100万円

※価格はAIによる推定成約価格（万円）です。

築年数による価格推移チャート 独自分析

横軸が「築年数」、縦軸が「価格（万円）」を表しています。 点が密集しているエリアが、この駅で最も流通量の多いボリュームゾーンです。

築年数による下落傾向

  • 1R/1K は、 築年数が1年経過するごとに平均 7.0万円 安くなる傾向があります。
  • 1LDK/2DK は、 築年数が1年経過するごとに平均 76.0万円 安くなる傾向があります。
  • 3LDK/4DK は、 築年数が1年経過するごとに平均 147.0万円 安くなる傾向があります。
  • 4LDK+ は、 築年数が1年経過するごとに平均 460.0万円 高くなる傾向があります。

※過去の取引事例に基づくAI分析値です。

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