【2026年1月最新】 竹田駅 （近鉄京都線） の中古マンション相場レポート

京都府の不動産事情に精通したアドバイザーとして、近鉄京都線「竹田駅」周辺の中古マンション市場と住環境について、独自の視点で分析したレポートをお届けいたします。

1. 導入：市場での立ち位置

竹田駅は、近鉄京都線内において中位グループに位置する、非常にバランスの取れたエリアです。70㎡換算の相場は3,000万円台前半、収益力を示すPERは20倍台前半となっており、路線全体を見渡しても「高すぎず、安すぎない」実需層にとって非常に検討しやすい価格帯といえます。

PERが標準的な数値に落ち着いていることは、賃料相場と物件価格の均衡が取れている証拠です。過度な投機対象ではなく、実際に住むための実需向きな特性が強く、住みながら将来的な資産価値の維持も期待できる、地に足の着いた駅と言えるでしょう。

2. 住環境の深堀り（エリア別特徴）

竹田駅の最大の魅力は、なんといっても「平坦な地形」と「交通の利便性」の両立です。駅周辺は坂道が少なく、自転車での移動が非常にスムーズです。

駅の西側は落ち着いた住宅街とオフィスが混在し、東側は生活利便施設が点在しています。日々のお買い物には、駅の近くにあるグルメシティ竹田店が大変重宝します。また、手続きや相談に便利な京都市伏見総合庁舎も徒歩圏内にあり、生活の基盤が駅周辺で完結する点も心強いポイントです。

休日には、少し足を伸ばせば伏見中央公園などの広大な緑地もあり、都心に近いながらも空の広さを感じられる開放的な雰囲気があります。治安についても、古くからの住民と新しく移り住んできた世帯が共生しており、落ち着いた環境が保たれています。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

このエリアを特におすすめしたいのは、共働きのDINKSや子育てファミリーの皆様です。
竹田駅は近鉄京都線だけでなく、京都市営地下鉄烏丸線の始発・終着駅（直通運転含む）としての機能も持っています。四条や烏丸御池といったビジネス街へ乗り換えなしでアクセスできるため、通勤ストレスを最小限に抑えられます。

休日は近鉄線で奈良方面へ遊びに行ったり、京都駅経由で遠出したりと、アクティブなライフスタイルが叶います。利便性を最優先しつつ、住居費を抑えて生活の質を上げたい方には、まさに穴場的な選択肢となるはずです。

4. 資産性の展望（将来性）

竹田駅周辺は、すでに街として成熟しており、急激な価格変動のリスクが低いエリアです。京都市内中心部のマンション価格が高騰し続ける中で、地下鉄沿線かつ3,000万円台で購入可能な竹田エリアへの注目度は年々高まっています。

交通の結節点（ハブ駅）としての地位は揺るぎなく、賃貸需要も安定しているため、将来的に住み替えが必要になった際も「貸しやすい・売りやすい」という資産性の裏付けがあります。大きな再開発の予定は現時点ではありませんが、それゆえに住環境が安定しており、長期にわたって安心して住み続けられるでしょう。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

竹田駅は、「華やかさよりも実利を、ブランドよりも暮らしやすさ」を大切にする方にぴったりの駅です。京都の主要部へのアクセスを確保しながら、無理のない資金計画でゆとりある暮らしを実現できる、極めてコストパフォーマンスの高い選択といえます。

派手な広告に踊らされることなく、賢く資産価値を見極めたいとお考えの皆様に、自信を持っておすすめできるエリアです。ぜひ一度、駅周辺を歩いてその「暮らしの解像度」を確かめてみてください。