【2026年1月最新】 近鉄丹波橋駅 （近鉄京都線） の中古マンション相場レポート

京都府の不動産事情を知り尽くしたアドバイザーとして、近鉄京都線の中でも屈指の利便性を誇る「近鉄丹波橋駅」周辺の中古マンション市場を徹底分析いたします。

1. 導入：市場での立ち位置

近鉄丹波橋駅周辺の相場は、路線内ではアッパーミドル（上位から中位にかけてのグループ）に位置しています。価格帯は3,000万円台半ばとなっており、京都市中心部の高騰に比べると、現実的で手の届きやすいボリュームゾーンと言えるでしょう。
また、収益力を示すPERは20倍台前半です。これは、物件価格と家賃相場のバランスが非常に安定していることを示しています。投資的な過熱感が少なく、長く住み続けるための「実需」としての魅力と、万が一の際の貸しやすさを兼ね備えた、資産価値の崩れにくいエリアと評価できます。

2. 住環境の深堀り

このエリア最大の魅力は、なんといっても「近鉄」と「京阪」の2路線が連結している点です。駅周辺は落ち着いた住宅街が広がっており、非常に暮らしやすい雰囲気が漂っています。
東側は伏見の歴史を感じさせる閑静な住宅地で、西側はフラットな地勢が特徴です。日常の買い物には、駅近で品揃えの豊富なスーパーハッピーテラダ 伏見店や、少し足を伸ばせば活気あふれる伏見大手筋商店街があり、生活利便性は極めて高いです。また、休日には広大な敷地を持つ伏見桃山城運動公園で緑に触れることができ、都心近くでありながら潤いのある生活が送れます。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

- 共働き夫婦（DINKS）: 京都駅まで約10分、京阪を使えば大阪（淀屋橋）方面へもダイレクトにアクセスできるため、夫婦で勤務地が分かれている場合でも非常に割安で効率的な住まい選びとなります。
- 子育てファミリー: 周辺には呉竹総合支援学校などの教育施設があり、教育環境への意識も高い地域です。駅周辺の治安も良く、共働きを続けながら落ち着いた環境で子供を育てたい世帯に最適です。

4. 資産性の展望

近鉄丹波橋駅は、京都・大阪をつなぐ「交通の要衝」としての地位が確立されています。このような主要な乗り換え駅は、景気の変動を受けても需要が落ちにくく、将来的な資産価値の安定性は極めて高いと言えます。周辺の再開発は成熟していますが、それゆえに街並みが整っており、中古マンション市場でも常に一定の指名買いが入る人気のエリアです。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

近鉄丹波橋駅は、「妥協のない利便性」と「落ち着いた住環境」を天秤にかけ、その両方を取りたいという賢明な選択をされる方にぴったりの駅です。
派手さはありませんが、日々の通勤・通学のストレスを最小限に抑え、地に足のついた豊かな暮らしを送れる場所。将来の売却や賃貸転用も見据えつつ、家族の今を大切にしたいと願う方に、自信を持っておすすめいたします。