【2026年1月最新】 新馬場駅 （京急本線・久里浜線） の中古マンション相場レポート

東京都の不動産市場に精通したアドバイザーとして、京急本線「新馬場駅」周辺の中古マンション市場を徹底分析いたします。

1. 導入：市場での立ち位置

新馬場駅は、京急本線内でも上位グループに位置する、非常にステータスの高いエリアです。70㎡換算の相場は1億円台前半に達しており、品川駅への圧倒的な近さを背景に、都心近接の利便性を享受できるアッパーミドルから富裕層向けのゾーンとなっています。
収益力を示すPERは30倍台前半と、路線内では高水準です。これは、現在の賃料水準に対して物件価格が先行して評価されていることを示しており、単なる投資効率以上に「この街に住みたい」という強い実需に基づいた資産価値の高さが伺えます。

2. 住環境の深堀り

駅周辺は、かつての東海道品川宿の面影を残す、落ち着いた情緒ある街並みが広がっています。最大の特徴は、都心でありながら「坂道が少なく平坦」で、歩きやすい点です。
生活利便性も非常に高く、駅のすぐ近くには深夜まで営業しているマルエツ プチ 新馬場店があり、日々の買い物に困ることはありません。また、都会のオアシスとして親しまれる子供の森公園（通称：かいじゅう公園）は、豊かな緑とユニークな遊具が揃い、お子様の遊び場として最適です。さらに、東京十社の一つである品川神社の存在が、街全体に格式と落ち着きを与えています。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

このエリアを特におすすめしたいのは、DINKSや、落ち着いた環境で子育てをしたいファミリー層です。
- DINKS: 品川駅まで直通数分という利便性は、多忙な共働き夫婦にとって大きな武器になります。休日は天王洲アイルのウォーターフロントまで足を伸ばし、お洒落なカフェやアートを楽しむライフスタイルが叶います。
- ファミリー: 落ち着いた治安の良さと、歴史ある教育環境が魅力です。都心の利便性を手放さず、かつ「地に足のついた暮らし」を求める方に適しています。

4. 資産性の展望（将来性）

新馬場駅周辺の資産価値は、今後も極めて堅実に推移すると予測されます。最大の要因は、隣接する品川駅周辺の大規模再開発です。リニア中央新幹線の始発駅化や、周辺のビル群の建て替えにより、エリア全体のポテンシャルが底上げされています。新馬場は、その開発の恩恵を直接受けながらも、騒がしすぎない「良質な住宅地」としての地位を確立しており、将来的な値崩れのリスクが低い手堅い選択肢と言えるでしょう。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

新馬場駅は、「都心の利便性」と「旧東海道の情緒」が見事に調和した、非常に稀有なエリアです。
決して割安な価格帯ではありませんが、品川・虎ノ門・東京方面へ軽快にアクセスしつつ、住まいには静寂と品格を求める。そんな「質実剛健な豊かさ」を大切にされる方にとって、後悔のない素晴らしい選択になるはずです。長く住み続けるほどに、この街の奥深い魅力と、揺るぎない資産の安定感を実感していただけるでしょう。