【2026年1月最新】 鶯谷駅 （京浜東北線・根岸線） の中古マンション相場レポート

東京都の不動産事情に精通したアドバイザーとして、京浜東北線・根岸線の「鶯谷駅」周辺の資産価値と住みやすさについて、最新の相場データに基づいた分析レポートをお届けします。

1. 市場での立ち位置：山手線内側エリアの「賢い選択肢」

鶯谷駅は、京浜東北線内ではリーズナブルな価格帯に位置しており、特に都心中心部の高騰したエリアと比較すると、非常に手に届きやすい穴場ゾーンといえます。
注目すべきは収益力を示すPERで、20倍台前半という数値は、物件価格に対して賃料収入が見込みやすい、つまり「割高感が少ない」ことを示唆しています。華やかなブランド力よりも、実利を重視する方にとって、投資効率と居住性のバランスが取れた非常に賢い選択肢となるでしょう。

2. 住環境の深堀り：文化と生活が交差する街

鶯谷駅周辺は、出口によって表情が大きく異なります。
南口側は、日本屈指の文化の森・上野恩賜公園の北端に位置し、東京国立博物館などの文化施設が日常の散歩圏内になります。一方、北口側は下町情緒が色濃く残る住宅街です。
「治安が心配」という声も聞かれますが、近年は駅近の高層マンション開発が進み、街並みも整えられてきました。日々の買い物には、地域密着型のスーパーいなげや入谷店や、安さが魅力の業務スーパー上野広小路店、さらには老舗の根岸三平堂周辺の商店街が重宝します。坂道が少なく平坦な道が多いため、自転車での移動も非常にスムーズです。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

このエリアを特におすすめしたいのは、共働きのDINKSや、合理的な住まい選びを好むアクティブシニアの方々です。
山手線と京浜東北線の2路線が利用できるため、東京・品川・上野といった主要駅へのアクセスは抜群。平日は職住近接による「時間のゆとり」を享受し、休日は上野公園で緑に触れたり、谷根千（谷中・根津・千駄木）エリアまで足を延ばしてカフェ巡りを楽しんだりと、オン・オフの切り替えが容易なライフスタイルが叶います。

4. 資産性の展望：山手線ブランドの底力

鶯谷駅の最大の強みは、何といっても「山手線の駅である」という希少性です。都心の再開発が進む中で、隣駅の上野や日暮里の地価上昇の波が波及しやすく、大きく価値が崩れるリスクは低いと考えられます。また、周辺の入谷エリアなども含めた一体的なマンション供給が続いており、街全体が少しずつファミリー層にも選ばれる街へと成熟しつつある点は、将来的な資産価値の安定性を後押しするでしょう。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

鶯谷駅周辺の物件は、「イメージよりも実利」を大切にされる方に最適な、圧倒的なコストパフォーマンスを誇る街です。山手線利便性を手に入れつつ、落ち着いた文化的な環境も手放したくない――そんな欲張りな願いを、現実的な予算で叶えてくれます。
派手さはありませんが、住めば住むほどその便利さと奥深さに魅了される、まさに「東京通」にこそ選んでいただきたい価値あるエリアです。