【2026年1月最新】 巣鴨駅 （山手線） の中古マンション相場レポート

東京都心の不動産市場に精通したアドバイザーとして、山手線「巣鴨駅」周辺の中古マンション検討に向けた詳細レポートをお届けします。

巣鴨は「おばあちゃんの原宿」という愛称で親しまれていますが、実は不動産プロ視点で見ると、山手線内でも極めてバランスの取れた穴場エリアです。

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1. 市場での立ち位置

山手線全駅の相場リストの中で、巣鴨駅は1億円前後の価格帯に位置しており、路線内では中位から後半のリーズナブルなグループに分類されます。
特筆すべきは収益力を示すPERです。20倍台後半という数値は、山手線平均と比較しても割安感があり、過熱した投資マネーによる価格高騰が抑えられていることを示しています。つまり、高値掴みのリスクが低く、腰を据えて暮らすための実需向きのエリアとして非常に優秀な選択肢と言えるでしょう。

2. 住環境の深堀り

巣鴨の魅力は、活気ある商業性と、駅から少し離れた際の静寂な住環境のギャップにあります。
駅北側には、約800メートル続く巣鴨地蔵通り商店街があり、日々の食料品から生活雑貨まで、温かな対面販売で揃えることができます。また、駅直結のアトレヴィ巣鴨や、24時間営業の西友 巣鴨店、品揃えの豊富なサミットストア 巣鴨店など、自炊派にはたまらない利便性を誇ります。

地形的には、山手線北側の駅としては珍しく平坦な道が多く、ベビーカーや足腰に不安のある方でも移動がスムーズです。また、少し足を伸ばせば特別名勝の六義園といった広大な緑もあり、都心にいながら四季を感じられる贅沢な環境が整っています。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

* DINKS・共働き世代: 山手線だけでなく、都営三田線で「大手町」や「日比谷」へダイレクトにアクセスできるため、通勤利便性は抜群です。夜遅くても買い物に困らず、駅ビルでの外食も充実しているため、忙しい日々を力強く支えてくれます。
* 子育てファミリー: 駅から少し離れると、豊島区と文京区の境界付近に落ち着いた住宅街が広がります。文教地区に近い側面もあり、教育環境を重視する世帯にも資産価値を維持しやすいエリアとして選ばれています。

4. 資産性の展望

巣鴨は既に成熟した街であり、大規模な再開発による急激な価格高騰は考えにくいですが、その分資産価値の安定性は極めて高いと言えます。山手線ブランドという盤石な土台に加え、高齢者から若年層まで幅広い層を受け入れる懐の深さがあるため、将来的な売却や賃貸運用においても、借り手や買い手が見つかりにくいというリスクが低いのが特徴です。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

巣鴨駅周辺は、「都心の利便性は手放したくないけれど、どこかホッとする温もりの中で暮らしたい」という価値観を持つ方に最適な場所です。
華やかな港区や渋谷区の物件のような派手さはありませんが、1億円前後という山手線内では現実的な予算で、地に足のついた豊かな生活が手に入ります。トレンドに流されず、生活の質と資産の安定性を両立させたいスマートな購入検討者に、自信を持っておすすめしたい一駅です。