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【2026年1月最新】 新大久保駅 （山手線） の中古マンション相場レポート

AI推定価格（70㎡/築20年）

12,630万円
マンションPER 31.0 倍
算出条件について

70㎡ / 3LDK / 築20年 / 徒歩10分 / 10階建の5階部分 / 南向き / リノベなし

上記条件（所有権、総戸数50戸、管理費1.5万/修繕積立1万）のマンションを想定し、AIが算出した推定成約価格です。

AIが教える新大久保駅の資産価値・住環境

東京都心の不動産市場において、常に注目を集める山手線沿線。その中でも独自の存在感を放つ「新大久保駅」周辺の不動産価値と住みやすさについて、専門家のアドバイスを添えたレポートをお届けします。

1. 市場での立ち位置：山手線内の「実利派」ゾーン


新大久保駅周辺の中古マンション相場は、山手線全駅の中では中位からややリーズナブルな価格帯に位置しています。都心ど真ん中の「1億円超え」が当たり前となった現在の市場において、相場は1億円台前半と、同路線の他駅と比較して手が届きやすい水準にあります。
特筆すべきは収益力を示すPERで、こちらは20倍台後半。山手線の多くの駅が30倍〜40倍を超える中で、この数値は収益性が高く、賃料に対する物件価格が割安であることを示唆しています。投資的な視点と実需のバランスが非常に取れた、賢い選択肢と言えるでしょう。

2. 住環境の深堀り：多文化が共生するエネルギッシュな街


駅を降りると、そこには日本最大のコリアンタウンが広がり、活気にあふれています。駅前は観光客で賑わいを見せますが、一歩路地に入ると落ち着いた住宅街が広がっているのがこのエリアの特徴です。
日々の買い物には、圧倒的な品揃えを誇る「ドン・キホーテ 新宿店」や、家計の強い味方である「業務スーパー 新宿大久保店」が重宝します。また、駅から少し歩けば、広大な敷地を持つ「戸山公園」があり、都心にいながら緑豊かな環境でリフレッシュすることも可能です。さらに、万が一の際にも安心な「東京都立大久保病院」などの大型医療機関も至近にあり、生活利便性は極めて高いレベルにあります。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ


このエリアを特におすすめしたいのは、仕事もプライベートも全力で楽しみたいDINKSやアクティブな単身者の方々です。
新宿駅まで徒歩圏内、あるいは電車で数分という立地は、深夜まで働くビジネスパーソンにとって大きなメリットとなります。休日は多国籍なグルメを堪能したり、近隣の新宿・池袋エリアへショッピングに出かけたりと、刺激的なライフスタイルが叶います。

4. 資産性の展望：新宿の恩恵を受ける安定エリア


新大久保駅周辺は、街としての完成度が高く、劇的な再開発予定は少ないものの、隣接する「新宿駅周辺の巨大再開発」の恩恵を直接的に受けるポジションにあります。新宿エリアの地価上昇に伴い、その波及効果で資産価値が大きく下落するリスクは低いと考えられます。また、圧倒的な賃貸需要があるため、将来的に住み替える際も「貸しやすい・売りやすい」という強みを持っています。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ


新大久保駅は、「静寂や伝統的な高級感」よりも、「利便性、多様性、そして圧倒的なエネルギー」を大切にする方にとって、最高の住まいとなるはずです。
山手線ブランドを手に入れつつ、コストパフォーマンスも追求したい。そんな合理的な価値観をお持ちの方にとって、新大久保のマンション購入は、将来にわたって安心感をもたらす価値ある投資となることでしょう。

マーケットサマリー

新大久保駅エリアの中古マンション相場は、 概ね 2,400万円 〜 30,000万円 の範囲で推移しています。
以下は、現在市場に出ている物件データをAIが解析し、間取りや築年数ごとの成約想定価格を算出したものです。

間取り別の平均価格・相場表

間取り 平均価格 相場レンジ
1R/1K 3,415万円 2,850 〜 3,850万円
1LDK/2DK 6,842万円 2,488 〜 13,000万円
3LDK/4DK 10,621万円 5,800 〜 20,980万円
4LDK+ 15,520万円 9,780 〜 29,800万円

※価格はAIによる推定成約価格（万円）です。

築年数による価格推移チャート 独自分析

横軸が「築年数」、縦軸が「価格（万円）」を表しています。 点が密集しているエリアが、この駅で最も流通量の多いボリュームゾーンです。

築年数による下落傾向

  • 1R/1K は、 築年数が1年経過するごとに平均 23.0万円 安くなる傾向があります。
  • 1LDK/2DK は、 築年数が1年経過するごとに平均 122.0万円 安くなる傾向があります。
  • 3LDK/4DK は、 築年数が1年経過するごとに平均 311.0万円 安くなる傾向があります。
  • 4LDK+ は、 築年数が1年経過するごとに平均 644.0万円 安くなる傾向があります。

※過去の取引事例に基づくAI分析値です。

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