【2026年1月最新】 保谷駅 （西武池袋線） の中古マンション相場レポート

東京都の不動産市場に精通したアドバイザーとして、西武池袋線「保谷駅」の分析レポートをお届けします。

1. 導入：市場での立ち位置

保谷駅は、西武池袋線内において「コストパフォーマンスと利便性のバランスが取れた実需ゾーン」に位置しています。相場は5,000万円台半ば、PER（収益力）は15倍台前半となっており、都心の池袋近辺や練馬エリアの価格高騰と比較すると、非常に割安感のあるエリアです。
PERの数値からも、投資目的というよりは「実際に住んで長く暮らす」ための実需向きな駅と言えます。安定した居住需要に支えられているため、大崩れしにくい手堅い選択肢となるでしょう。

2. 住環境の深堀り（エリア別特徴）

保谷駅周辺は、練馬区と西東京市の境界に位置し、落ち着いた住宅街が広がっています。駅周辺は平坦な道が多く、自転車での移動もスムーズです。
利便性については、駅直結の西友 保谷店が24時間営業（一部フロア除く）しており、帰宅が遅い方でも安心してお買い物ができます。また、北口側には食料品が充実したいなげや 西東京保谷町店があり、日常の買い物に困ることはありません。
文化・公共施設も整っており、駅ビル内には西東京市立保谷駅前図書館が入っているため、休日や仕事帰りに気軽に立ち寄れるのも魅力です。治安も良好で、駅から少し離れるとあらやしき公園などの緑豊かなスポットもあり、穏やかな空気が流れています。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

この駅を特におすすめしたいのは、子育てファミリーと、都心へ通勤する共働きDINKSの皆様です。
保谷駅の最大の武器は、「始発列車」があることです。池袋方面へ座って通勤できるメリットは、日々の生活の質を大きく向上させます。また、有楽町線や副都心線への直通運転も多いため、飯田橋や渋谷方面へのアクセスも極めて良好です。
休日は一駅隣の大泉学園へ足を伸ばして映画を楽しんだり、バスを利用して吉祥寺エリアへショッピングに出かけたりと、アクティブなライフスタイルが実現できます。

4. 資産性の展望（将来性）

保谷駅周辺はすでに成熟した住宅街であり、爆発的な価格上昇の可能性は低いものの、その分資産価値は非常に安定しています。近隣の石神井公園や大泉学園の相場が上昇し続けているため、それらの代替案として「手の届きやすい良質な住宅地」である保谷の需要は、今後も底堅く推移するでしょう。駅周辺の再整備も進んでおり、住環境の質が維持されている点もプラス材料です。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

保谷駅は、「無理のない予算で、ゆとりある暮らしと通勤の快適さを両立させたい」という賢実な価値観を持つ方に最適な駅です。派手さはありませんが、日々の買い物、公共施設、そして始発電車の恩恵といった「住んでみて初めてわかる満足度」が非常に高いのが特徴です。
地に足のついた生活を送りながら、将来的な資産価値の安定も守りたい。そんな願いを叶えてくれる、誠実な街と言えるでしょう。