【2026年1月最新】 巣鴨新田駅 （都電荒川線） の中古マンション相場レポート

東京都の不動産事情に精通したアドバイザーとして、都電荒川線「巣鴨新田駅」周辺の中古マンション市場を徹底分析いたします。

1. 導入：市場での立ち位置

都電荒川線沿線において、巣鴨新田駅は価格帯・利便性のバランスが非常に優れたアッパーミドル層向けのポジションに位置しています。相場は9,000万円台後半と、沿線内では上位グループに属しており、山手線外周部でありながら落ち着いた住環境を求める層からの支持が厚いのが特徴です。

収益力を示すPERは20倍台後半となっており、極端な割高感はありません。どちらかと言えば、短期的な転売益を狙う投資物件というよりは、長く住み続けることでその資産価値を享受する実需向きのエリアと言えるでしょう。

2. 住環境の深堀り

駅周辺は、池袋や大塚といった繁華街の喧騒から一歩離れた、静穏な住宅街が広がっています。このエリアの最大の魅力は、JR山手線の大塚駅まで徒歩圏内という圧倒的な交通利便性を持ちながら、下町情緒が残る平坦な地勢にあります。

日々の買い物には、品揃えが豊富なピーコックストア 上池袋店が重宝します。また、少し足を伸ばせば「おばあちゃんの原宿」として名高い巣鴨地蔵通り商店街があり、活気ある商店街文化を日常的に楽しむことができます。さらに、緑豊かな大塚公園も近く、都会に居ながら四季の移ろいを感じられる環境が整っています。

3. ターゲット別・暮らしのイメージ

このエリアは、特に共働きの子育てファミリーや、職住近接を重視するDINKSの方に強くおすすめしたい場所です。
平日は大塚駅から山手線で都心へスムーズに通勤し、休日は都電に揺られて早稲田や王子方面へ散策に出かけるといった、緩急のあるライフスタイルが実現できます。また、教育環境にこだわる家庭にとっても、周辺には名門校や塾が多く、資産価値の維持にも寄与する「文教の薫り」が漂っている点は見逃せません。

4. 資産性の展望

巣鴨新田駅周辺は、既に街としての成熟度が高く、劇的な変化よりも「安定感」が魅力のエリアです。しかし、近隣のJR大塚駅周辺での再開発や駅ビル整備により、エリア全体の利便性は年々向上しています。山手線徒歩圏という「負けない立地」であるため、将来的に売却や賃貸に出す際も、大きく値を崩すリスクは低いと考えられます。手堅い資産として検討できる、信頼感のある駅です。

5. 総評：アドバイザーからのメッセージ

巣鴨新田駅は、「都会の利便性は絶対に譲れないけれど、住まいは静かで安心できる場所に構えたい」という、本質的な豊かさを求める方にとって最適な選択となるでしょう。決して割安とは言えませんが、支払った価格に見合うだけの「暮らしの質」と「将来の安心」を約束してくれる街です。この街での生活は、あなたのライフステージを一段引き上げてくれるに違いありません。